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なぜアパートを建てると相続税対策になるのか?

野々市・金沢・白山市を中心に活動している「かわした税理士のブログ」へようこそ!

納豆とブルーチーズが苦手です。(>_<)

頑張っても無理でした。

人生の半分、損してるでしょうか?

さて、「あそこの地主さん、相続税対策でアパートを建てたよ」

と話を聞いたことありませんか?

では、そもそもなぜ相続税対策になるのでしょう?

理由は大きく2つ。

1.アパートは使い始めると価値が落ちるが、

借金は金額が変わらないため。

2.他人に使用させると(アパートの場合、他人が住むと)、

土地も建物も金額が落ちるため。

1について

アパートを1億円で建てたとします。

建物は相続税の計算は「固定資産税評価額」というもので計算しますが、

それで計算すると、6000~7000万円ぐらいになると思われます。

相続税の計算上は1億円の価値がなくなるんですね。

一方、借金の1億円は、相続税の計算上も1億円のままなのです。

その差額分、節税効果が出るというわけです。

2について

他人に使用させると、持ち主は自由に使えなくなります。

相続税の計算では、自由に使えない部分は金額を安く計算することになります。

建物は30%減、土地は地域によりますが15%減など、

住人の使用権部分(持ち主が使えない部分)を引いて計算できるのです。

さきほどのアパートが相続税計算上の金額が6000万円なら、

1800万円価値が減って4200万円になります。

土地が5000万円なら750万円価値が減って4250万円です。

その減った分だけ、節税効果で出るというわけです。

(地域によって割合は異なりますのでご注意ください。)

さて、アパートの大家さんは、家賃が入ってボロ儲け・・・

というわけではありません。

家賃収入の大部分は借入の返済や固定資産税の支払いに回されています。

手残りは思ったほどの残らない、というのがほとんどのケースです。

土地を持っている人は、持っているなりの悩みを持っていたりするのです。

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